上海过去10年高考作文题一览！你写的是哪一篇？

一个庞大而老旧(lǎojiù)的大型(dàxíng)商业地标，该如何改造才能打出自己的特色牌？ 正大广场是小陆家嘴区域内体量最大、开业时间最久(zuìjiǔ)的(de)商场。这个开业已逾(yú)20年的老牌大型购物中心，2024年5月宣布进行全面升级。此次更新对其商业运营实现突破至关重要。 《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》提出(tíchū)， 陆家嘴商圈将(jiāng)着力打造为汇聚高端商业商务、旅游观光体验、高端文化(wénhuà)引领等综合功能的国际级消费集聚(jíjù)区。正大广场的升级改造，不仅是项目自身的价值实现，也对(duì)打造陆家嘴商圈的整体活力及影响力亦相当关键。 5月29日，澎湃研究所研究员针对正大广场更新进行了实地调研，重点(zhòngdiǎn)关注已改造部分(bùfèn)的(de)实际成效，并分析了该项目后续的升级方向。此外(cǐwài)，更尝试探讨老牌商场在升级过程中(zhōng)，是否能同时将基础设施升级、业态组合重塑与公共价值这三者目标结合，从而实现商业空间的多维价值。 提升购物体验感 响应商圈打造友好消费环境(huánjìng) 总体量25万平方米的正大广场位于小陆家嘴核心地段，东接陆家嘴明珠环，西连滨江(bīnjiāng)走廊。这个2002年开业的大型商业地标，在(zài)23年的营业岁月里见证(jiànzhèng)了陆家嘴金融贸易区的发展。作为中国最早(zuìzǎo)的“一站式消费(xiāofèi)”购物中心之一，烙印在许多上海市民及全国游客的消费记忆图谱中。 由于(yóuyú)其庞大的体量及超长的服务年龄，正大广场正面临设施设备、消费体验与空间布局上的三重老化，在陆家嘴日新月异的城市更新背景下(xià)显得格格不入，急待改造(gǎizào)升级。 目前，正大广场的升级(shēngjí)(shēngjí)改造还在持续(chíxù)更新中。已完成或确定更新的改造，主要集中在：基础设施设备、公共服务、业态更新、品牌形象等四类升级方向。 基础设施方面，电梯轿厢、卫生间、停车场(tíngchēchǎng)的全面改造，是许多消费者步入商场后第一时间能感知到的，而这类改造也得到了消费者的认可。陈小姐是一位在(zài)陆家嘴工作的白领，午休时间常常在正大广场用餐，她(tā)感慨地说：“正大广场的厕所(cèsuǒ)之前真的是有点跟不上(gēnbùshàng)陆家嘴的档次，重新装修后品质感好了不少，也更舒适方便了。” 正大广场对厕所、电梯轿厢等(děng)基础设施设备进行了升级。 曹怡婷(cáoyítíng) 摄 停车场的升级是正大广场开业20多年来的大动作。更新(gēngxīn)后的停车场，不仅增加(zēngjiā)了新能源充电桩(zhuāng)和车位数量，在空间(kōngjiān)结构上也变得更为通透，并用亮橙色、黑灰色作为主色调，改变了此前地下空间的沉闷感。 更新后的停车场，增加了新能源充电桩和车位数量(shùliàng)。 曹怡婷 摄 此外，商场也沿着中庭动线安置了(le)(le)可供(kěgōng)人短暂休憩的开放式沙发，并利用角落区域放置了按摩座椅。这些公共(gōnggòng)休息设施分布于每一个楼层。从调研接触的多位消费者反馈来看，这些基础设施设备及服务型改造，不仅提升了购物体验感，对于陆家嘴商圈打造友好(yǒuhǎo)型消费空间、服务好更多旅游客群，也具有推动作用。 人行动线上(xiànshàng)的开放式沙发及按摩椅提升了购物体验。曹怡婷 摄 作为商场的对外展示(zhǎnshì)窗口(chuāngkǒu)，正大广场的外立面也在改造计划中。业内人士透露，商场将分三期工程推进商场外立面的更新(gēngxīn)，其中最重要的“上新”手段是打造五块可联动的户外LED大屏幕。工程完工后(wángōnghòu)，五块大屏将覆盖正大广场正对明珠环岛(huándǎo)的三个外立面，正面三块，两个侧面则各有一块。其中，正面的两块大屏已于2024年完成(wánchéng)焕新。 正大广场外立面的(de)两块大屏，已成为陆家嘴滨江游玩的“打卡地”之一(zhīyī)。图源：小红书 数据显示，正大广场假日的人流量(rénliúliàng)较为可观，2025年(nián)“五一”期间五天客流总计55万人次，2024年同期为50万人次。由于正大广场的外立面位于陆家嘴明珠环岛核心位置，是行人(xíngrén)在环岛上的必经之路(bìjīngzhīlù)，考虑到陆家嘴的游客体量，可以说(shuō)外立面大屏是陆家嘴区域内(nèi)商业价值和公共价值深度融合的极佳载体。不仅是商业地标，更能成为陆家嘴的一张“数字明信片”，展现上海的经济活力与文化(wénhuà)温度。研究员发现，更新后的两块(liǎngkuài)大屏，已成为陆家嘴滨江游玩(yóuwán)的“打卡地”之一，吸引了许多摄影爱好者和海外city walk游客的关注。 业态组合大(dà)洗牌 建议打出泰国主题特色 除上述改造(gǎizào)外，正大广场更为重大的(de)变动是：商场中庭及B2、B1、L1层(céng)的业态调整。其中，B2区域的改动已有明确方向(fāngxiàng)，原先被“大食代”覆盖的大部分区域的租赁权，已被商场收回并改为自营，部分亲民类餐饮品牌则被移至六楼，形成了室内美食市集。据陈小姐介绍，六楼的美食区也是大部分白领简餐的第一选择(xuǎnzé)。 据正大广场公开消息来看，B2将打(dǎ)造成一个名为(wèi)“CENTREPOT食咖圈”的社交型餐饮空间(kōngjiān)。戴德梁行华东区商业部董事陈云九长期关注(guānzhù)陆家嘴(lùjiāzuǐ)区域内的零售动向，他预测B2区域的改造方向有两种：一种(yīzhǒng)是类似龙之梦“城市市集”，是主题性、场景式的用餐空间，另一种则是新天地“Foodie Social”的形态，为室内花园式的开放用餐空间。无论采取哪种改造模式，沉浸式、氛围感、体验性是可以预见的必备(bìbèi)元素。 B2层将打造一个(yígè)社交型餐饮空间。曹怡婷 摄 关于一层的业态变动，商场方还未公布细节方向。研究员在现场(xiànchǎng)看到，正大广场一层仅有19家店铺正在营业，绝大多数商铺已用围挡隔离起来，正在内部装修(zhuāngxiū)或(huò)品牌招商中。上述迹象显示出，正大广场在酝酿一场大规模(dàguīmó)的品牌洗牌。 商场(shāngchǎng)一层正在经历大规模的业态调整，绝大多数商铺已用(yòng)围挡隔离起来。曹怡婷 摄 “一楼最(zuì)黄金位置的主力店，目前给了始祖鸟和迪桑特，这是一种和国金中心商场进行错行定位的办法。国金中心一层同样的位置，肯定(kěndìng)会给最顶尖(dǐngjiān)的奢侈品品牌，作为户外高端的品牌，如果需要进行旗舰品牌展示，在正大(zhèngdà)广场(guǎngchǎng)就(jiù)会是一个不错的选择。当一个品类(pǐnlèi)中最‘老大哥’的品牌已入驻，对于其他更多的中端品牌而言，会有一定的跟风效应。正大也可以趁此机会，利用一层空间进行户外品牌的主题性业态布局，”陈云九分析道。 他进一步解释说：“比起设施设备的(de)更新，一层的中庭改造(gǎizào)才是伤筋动骨的大工程。由于中庭涉及店铺分区的变动，消防分区就会随之变化。消防等相关的报规报建要重新(chóngxīn)申报，带来的影响是非常大的。” 泰国ICONSIAM商场的泰式风情主题购物区。图源：小红书(xiǎohóngshū) 目前来看，正大广场最重要(zhòngyào)的(de)一层空间，其改造还需时间。商场在业态(yètài)调整中，通过空间重构、主题重塑和体验升级，对承接陆家嘴商圈庞大的旅游客群，引领旅游生态的构建，都有一定程度的影响。 因而(yīnér)，在业态组合方面，建议正大广场未来可结合自身泰国企业的资源优势，打出泰式(tàishì)主题牌。 建议一：增加泰国(tàiguó)主题(zhǔtí)生鲜业态，打造泰式美食的闭环式体验。可依托正大(zhèngdà)集团的农业全产业链优势，在(zài) B1 层设立正大生鲜类主题门店，直供泰国榴莲、黑虎(hēihǔ)虾等品类，或在商场高区打造一个泰国主题的沉浸式美食街区。此外，与商场内餐饮(cānyǐn)门店进行主题联动，同步开设泰式香料课堂及泰式菜品制作等，打造“舌尖上的泰国” 体验闭环。 建议二：引入泰国零售品牌(pǐnpái)，打造泰国高端零售集群及主题购物(gòuwù)空间。可利用商场(shāngchǎng)三至五层的两个平台空间，复刻曼谷 ICONSIAM 的 “SookSiam 幸福暹罗” 模式，引入更多泰国零售品牌，打造一个(yígè)迷你版的沉浸式消费体验区。 孵化更多复合型(fùhéxíng)空间 洞悉商圈升级中未满足的需求 作为陆家嘴商圈内体量最大的超大型(chāodàxíng)购物中心，正大广场在定位上(shàng)无法只聚焦某类城市客群，而需要(xūyào)满足全领域客群的消费需求。由于其所在区域，正是小(xiǎo)陆家嘴文商体旅展的核心功能区，因而也需承接庞大的游客群。这种“自带流量”的局面，对商业经营是一种助益，但就商业转型(zhuǎnxíng)升级而言，也着实是摆在业主面前的巨大挑战。 其实，正大或许已经找到了解题之法。位于商场九层及十层的(de)eat n work是正大集团的自主(zìzhǔ)品牌，这是(zhèshì)一个集合了联合办公、中小型商务发布、商务型轻社交及餐饮的复合型(fùhéxíng)业态。十层是联合办公区域，可提供容纳50-65人的办公空间，除了开放式工位外，还有6个独立隔间(géjiān)。九层则(zé)是一个2000平方米的江景西餐厅，除了日常用餐以外，还配置了可以(kěyǐ)容纳100人左右进行中小型发布活动的复合型活动空间。 eat n work的十层区域可提供(tígōng)50-65人的办公空间。图源：正大广场微信(wēixìn)公众号 “正大的高层区域，商业热度没有低区强(qiáng)，过去这里(zhèlǐ)只能(zhǐnéng)做高端餐饮和健身房。小陆家嘴区域内，专业型、服务型公司数量不少，如咨询类企业及律所等，他们需要的发布(fābù)会空间往往并不大(bìngbùdà)。区域内的高端酒店以(yǐ)大型发布为主，给中小型活动的场地余地很少。带有餐饮概念的联合办公和社交空间，这样的业态改造不仅成功盘活了商场冷区，更为陆家嘴区域带来了更多的空间可能性。”陈云九表示。 eat n work的九层区域，除餐饮服务外还配置(pèizhì)了中小型商务发布的复合型空间(kōngjiān)。曹怡婷 摄 从上述案例(ànlì)中(zhōng)不难看出，商场的空间(kōngjiān)改造及业态创新，在商业利益和市场潜在的需求之间存在着一定共赢空间。那么，正大广场在实践中，该如何(rúhé)利用陆家嘴商圈整体升级为契机，以改造为抓手，实现商业的突破？ 建议三：利用正大(zhèngdà)集团既有的文化资源，进行艺术文化品类的业态开发，融入文商旅(shānglǚ)体展的复合圈层(quāncéng)。可联动(liándòng)“正大宝库”，在商场高区设立高端(gāoduān)艺术品的固定展览，定期举办免费的艺术巡展。此外，积极与更多的城市级旅游、体育及文化IP联动，在陆家嘴区域内形成新地标。 建议四：在服务(fúwù)措施及服务人群方面做深入挖掘，让商业价值与(yǔ)公共价值共生。例如，增加亲子(qīnzǐ)推车租赁、智能行李寄存等设施，提升亲子和游客服务的(de)力度。另外，可开展面向特殊人群的针对性改造，在服务人群方面进行拓展。例如，推出盲文导览(dǎolǎn)、增加无障碍辅助设备、优化商场动线等。 建议五：在形象展示方面，增加公共内容的比例，实现商业载体与城市治理、城市文化的功能叠加。户外大屏可设定固定比例，用于专项的公共内容展示。例如，可播放陆家嘴金融城发展数据(shùjù)、黄浦江生态(shēngtài)监测信息等(děng)。也可以定期举办“数字艺术季”，展映上海(shànghǎi)国际电影节获奖(huòjiǎng)的短片、长三角非遗文化纪录片等。此外，在台风、极端天气等场景下，可考虑将大屏自动切换为应急(yìngjí)信息发布平台。 一座城市的(de)公共政策、人居环境、习俗风气塑造了市民生活的底色。 澎湃城市观察，聚焦公共政策，回应公众(gōngzhòng)关切，探讨城市议题。 澎湃(pēngpài)研究所研究员 曹怡婷 (本文来自澎湃新闻，更多(duō)原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)